In einfachen Worten. Am Anfang braucht ihr Eigenkapital für zwei Dinge. Zuerst bezahlt es die Gebühren, also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler; die finanziert die Bank nicht mit. Was vom Eigenkapital übrig bleibt, ist eure Anzahlung auf den Kaufpreis: Sie senkt den Kredit von Anfang an. Die verbreitete Faustregel „20 % Eigenkapital" meint genau diese Anzahlung auf den Kaufpreis, die Gebühren kommen obendrauf.

Danach zahlt ihr jeden Monat eine feste Rate an die Bank. Sie besteht aus Zinsen, das ist der Preis für den Kredit und echtes Ausgeben, und aus Tilgung, mit der eure Schuld schrumpft. Die Tilgung ist kein verlorenes Geld, sie wird euer Eigentum.

Die Miete deckt einen Teil dieser Rate. Was sie nicht deckt, legt ihr aus eigener Tasche drauf. Solange die Miete wenigstens die Zinsen deckt, fließt dieses Draufgelegte vollständig in die Tilgung, ihr spart es also für euch selbst an, statt es zu verlieren.

Beim Finanzamt zieht ihr von der Miete die Zinsen, die nicht umlegbaren Kosten und die Abschreibung (AfA aufs Gebäude) ab. Die Tilgung nicht, weil sie euer Vermögen ist und keine Ausgabe. Ergibt sich unterm Strich ein Verlust, senkt er eure Einkommensteuer. Die genaue Wirkung hängt von eurem Steuersatz ab, das ist unten grob geschätzt und ersetzt keinen Steuerberater.